A Radio Crc il professore di Estimo Del Giudice: «Il valore di mercato deve tenere conto del potenziale fatturato futuro. Meglio a Fuorigrotta che una cattedrale nel deserto»
Il professore di Estimo Vincenzo del Giudice, che insegna alla Federico II di Napoli, è intervenuto a Radio Crc per parlare dello stadio Maradona. Il professor del Giudice è stato intervistato da Umberto Chiariello e Marco Giordano durante il corso del programma “A pranzo con Chiariello”.
Stadio Maradona, le parole del professore Vincenzo del Giudce
Il tema dello stadio è delicato: ci si batte tra vendita e concessione. Il Napoli vorrebbe l’acquisto dello stadio per motivi di patrimonializzazione societaria. Quanto vale il Maradona?
«Il punto è che lei parla di costo e valore mettendoli sullo stesso piano. Poi parla di vendita dell’immobile, sono cose che vanno su piani diversi. Un conto è il costo di realizzazione, un altro il valore. Lo stadio è un bene immobile strumentale, il valore dell’immobile è in funzione di ciò che andiamo a mettere nel contenitore e di ciò che ordinariamente si metterebbe nel contenitore. Se io avessi da costruire un immobile, spendo 30 per acquistare il suolo, 100 per costruire l’immobile, al limite in sede di vendita chiederei al potenziale acquirente 100 più trenta. Questo se l’immobile è nuovo. Se l’immobile è vecchio come il Maradona, io chiederei 130 meno quello che mi servirebbe per poter ammodernare questo bene. I parametri oggi convergono verso parametri di costo di realizzazione a nuovo di stadi che si aggirano intorno ai 4-5 mila euro per posto a sedere, questo se la costruzione è ex novo. Per la ristrutturazione di uno stadio di medie dimensioni, 30mila posti a sedere grossomodo, il parametro di costo più o meno attendibile potrebbe aggirarsi intorno ai 2000 euro per posto a sedere. Se ho uno stadio grossomodo di 45.000 posti, potrei sostenere un costo di realizzazione ex novo che si aggira intorno ai 250 milioni. A fronte di questo costo, nell’ipotesi in cui dovessi ristrutturarlo, avremmo un costo di circa 2000 euro per posto a sedere. Cinquantamila posti a sedere ci condurebbero a centomila e dispari milioni di euro per la ristruttuazione dello stadio. Se io ho uno stadio vecchio come il Maradona, devo andarlo a ristrutturare o comunque considerare una sua riqualificazione, considerando il costo a nuovo e il costo che dovrei sostenere per riportarlo nella condizione a nuovo, che tecnicamente è una sorta di deprezzamento del costo. Troverebbe un valore che aggira attorno ai 120-130 milioni di euro, come valore di costo, cosa diversa dal valore di mercato. Io a questo valore di costo dovrei sommare il concorso con cui questo bene immobiliare partecipa alla produzione del fatturato, che aumenterebbe come frutto della riqualificazione. E’ stato verificato che in alcuni casi che la costruzione di uno stadio nuovo può incrementare il fatturato della società di cerco 1000 euro all’anno per posto a sedere. Per capire la percentuale di incremento del valore di costo dovremmo capire il progetto».
A Milano sono entrati nella determinazione che il comune potrebbe vendere lo stadio alle due società Milan-inter. Il Comune dice “il valore non lo stabilisco io”.
«Conosco bene l’Agenzia delle entrate, sicuramente avrà operato in maniera corretta sulla base dei documenti. I duecento milioni costituiscono il cosidetto valore di surrogazione, cioè quanto mi costa questo immobile che deve avere questa funzione. I duecento milioni per 75mila spettatori saranno il parametro di cui dicevo prima. Con il Maradona si parla del deprezzamento del costo a nuovo. Per poter apprezzare in maniera corretta la percentuale riduzione bisogna fare un’analisi puntuale. Trattandosi di un bene strumentale, che per sua natura asseconda un fine produttivo, il valore di mercato è in funzione di partecipazione del bene a un reddito di impresa. Il Maradona non è un bene che può essere alienato senza specifiche procedure amministrative».
Supponiamo che si possa arrivare a un accordo con De Laurentiis:
«La stima si può fare solo su base di elementi che non ritengo di avere».
Se De Laurentiis offrisse 70-80 milioni?
«Chiaramente non saprei dirle. Bisogna capire i 50-80 milioni a cosa si riferiscono».
All’acquisto del bene:
«Non mi sento di poterlo confermare».
Se io faccio uno stadio nuovo, devo prevedere l’acquisto dei terreni che hanno un costo, facciamo sui 20 milioni . Il costo per fare lo stadio nuovo. Per cui ho 20 milioni, mettiamo che lo stadio nuovo costi 180 e spendo 200 milioni. Se invece voglio ristrutturare il Maradona, mi costa 80 milioni, la ristrutturazione mi costa anche più dello stadio nuovo. Mettiamo mi costi 180 milioni e perdo per tre anni 15 milioni all’anno di incasso. Secondo me non ha senso.
«Stiamo parlando della fattibilità di un’iniziativa che dal punto di vista burocratico amministrativo. Stiamo parlando di una procedura che dovrebbe andare incontro a un’esigenza. C’è una fattibilità tecnica che va menzionata. Abbiamo dei vincoli territoriali notevoli, sicuramente il Maradona rappresenta una realtà molto importante».
Qual è il valore economico di uno stadio che va in relazione agli altri stadi?
«Il problema è questo. Noi ci muoviamo su piani diversi. Qui parliamo di un immobile a destinazione speciale. La cosa è più complessa, sicuramente ci sono delle coordinate rispetto alle quali si può atteggiare. Ma sicuramente il valore di mercato è l’effetto di questo immobile speciale può divenire. Sotto questo aspetto non me la sento di dare dei numeri. Sicuramente valore di costo attuale dello stadio deprezzato, bisogna tenere conto delle diverse componenti dello stadio che hanno sicuramente un effetto riduttivo».
Il professore continua:
«Al momento, io non ho elementi per potermi esprimere».
Dovesse scegliere da tifoso la ristrutturazione del Maradona o stadio nuovo cosa preferirebbe?
«L’altro giorno un amico di Torino mi è venuto a trovare, doveva prendere il treno ad Afragola e uscito lì si è trovato in una campagna sperduta. Sicuramente manca la viabilità di accesso alla stazione, la stazione ferroviaria è un’opera d’arte. Purtroppo anche oggi è una cattedrale nel desterto. Poi c’è il discorso di identità del luogo. Col Maradona ci stiamo giocando un’opportunità importante. Il Maradona potrebbe rappresentare un’opportunità di valorizzazione territorio importante, non per euro2032, parliamo di temi non fattibili».